Financieringsvoorbehoud bij aankoop van woning of bedrijfspand.

De inspanningsverplichting en de bewijsfunctie van de documentatieplicht.

Als een koper niet zeker weet of hij de financiering van de woning rond krijgt, kan er een financieringsbehoud opgenomen worden in de koopovereenkomst. Dit is een ontbindende voorwaarde. Indien de koper vervolgens geen hypothecaire lening bij de bank krijgt voor de koop van een woning, kan de koopovereenkomst ontbonden worden. Er zijn dan vanuit de koper geen verplichtingen meer tegenover de verkoper. Op deze wijze kan toch vast ‘veilig’ een overeenkomst worden gesloten ook al weet je nog niet zeker of je het huis kan financieren.

Voor de verkoper is het natuurlijk  niet plezierig dat op deze wijze een koop, waarin soms veel is geïnvesteerd, achteraf teniet gedaan wordt. De koper zal dan ook kritisch bekijken of het inroepen van de financieringsvoorbehoud op geldige wijze is gedaan. Is dat niet het geval dan blijft de overeenkomst in stand, waarbij dan vaak de koper, omdat hij niet kan nakomen, 10% van de koopsom als boete verschuldigd is. De risico’s zijn dan ook groot.

Op welke wijze een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud wordt in beginsel bepaald door de inhoud van de koopovereenkomst. Deze is bij NVM-koopovereenkomsten vaak hetzelfde, namelijk dat een beroep op een financieringsvoorbehoud kan worden gedaan door het overleggen van één of meer afwijzingen van een hypotheekverstrekkende instantie, waarbij het beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd’ dient te geschieden. Daarbij wordt vaak aangegeven dat onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval wordt verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij minstens twee geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Voorts is daarbij nog aangegeven dat indien deze mededeling niet goed gedocumenteerd is de verkoper geen genoegen hoeft te nemen met de ontbinding.

Bovenstaande brengt een inspanningsplicht en documentatieplicht voor de koper met zich mee. De koper moet al het redelijk mogelijke doen om de financiering te verkrijgen. De koper moet voorts bewijzen dat hij deze moeite heeft gedaan om de koop door te kunnen laten gaan. Aan de hand van de documentatieplicht moet de verkoper kunnen beoordelen of de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en dat dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan.

De rechtspraak aangaande deze geschillen leert dat de rechters streng zijn waar het gaat om het tijdig inroepen (dus binnen de financieringsvoorwaarde vastgelegde termijn) van de voorwaarde en het voldoen aan de documentatieverplichting.

Dit betekent echter niet dat het niet precies voldoen aan de letterlijke tekst van de documentatieverplichting leidt tot afwijzing van het beroep op de financieringsvoorwaarde.

Zo blijkt uit regelmatige rechtspraak over het NVM-model koopovereenkomst dat de documentatieverplichting steeds in het verlengde ligt van de inspanningsverplichting en een bewijsfunctie heeft (vergelijk ECLI-nummers: GHSHE:2012:BW3480, RBZWB:2014:5269, RBROT:2009:BH6009 en RBNHO:2021:6051).

In deze uitspraken is aangegeven dat het er om gaat dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. Hieruit volgt dat het overleggen van een afwijzing van een hypotheekaanvraag niet altijd hoeft te betekenen dat is voldaan aan de documentatieplicht. Omgekeerd brengt dit echter mee dat zich ook de situatie kan voordoen dat ondanks het ontbreken van deze afwijzing moet worden aangenomen dat de documentatieverplichting is nagekomen. Doorslaggevend is of de verkoper uit de stukken heeft kunnen opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen.

In de aangehaalde gevallen is door de rechter overwogen dat, ook al is op zichzelf niet voldaan aan de letterlijke tekst van de documentatieverplichting, toch op grond van andere omstandigheden kan worden aangenomen dat er wel aan de inspannings- en documentatieplicht is voldaan, of zelfs dat duidelijk is dat, ongeacht de mate van inspanning, een financiering toch niet kan worden verkregen. In deze gevallen is aangenomen dat het naar maatstaf van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de koper toch aan het vormvereiste van de in de koopovereenkomst opgenomen documentatieplicht te houden en dat dus moet worden aangenomen dat de koper de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de koper zich ervoor moet inspannen om de financiering te verkrijgen en daarbij al het mogelijk moet doen, ook om te zorgen dat hij aan zijn documentatieplicht kan voldoen, maar dat daarbij de redelijkheid en billijkheid in het oog moet worden gehouden en onder de omstandigheden een geldig beroep kan worden gedaan op de financieringsvoorwaarde indien de inspanningen kunnen worden aangetoond, ook al is niet precies voldaan aan de letterlijk opgenomen tekst van de documentatieverplichting.

Dit artikel is geschreven door mr. Peter van Lingen, advocaat bij Knuwer advocaten Alkmaar, gespecialiseerd in vastgoedrecht. Indien u advies wenst in deze lastige materie, dan kunt u met hem of met een van de kantoorgenoten contact opnemen (072-5127117)