Gebrekenregeling
Uitgangspunt is dat een verhuurder het te verhuren object in goede staat van onderhoud en zonder gebreken aanbiedt. Er is een wettelijke regeling waarin is vastgelegd wat de rechten en verplichtingen van de verhuurder een huurder zijn als er gebreken aan het gehuurde worden geconstateerd.
In de wet is nauwkeurig vastgelegd wat de rechten en de verplichtingen zijn van een verhuurder en een huurder met betrekking tot gebreken aan het huurobject. Van de wettelijke regeling mag worden afgeweken als het gaat om winkelruimte een kantoorruimte. Als het gaat om woonruimte is het niet mogelijk om van de wettelijke regeling af te wijken.
Achterstallig onderhoud en lagere huur bij woonruimte
In de praktijk komt het nog wel eens voor dat een verhuurder een object wil verhuren met achterstallig onderhoud. De verhuurder heeft dan niet de financiële middelen om de gebreken te verhelpen. Het is dan verleidelijk om het object te verhuren aan een handige huurder die bereid is het achterstallig onderhoud voor lief te nemen en zelf te verhelpen in ruil voor een lagere huurprijs. Voor een verhuurder kan dit een riskante actie zijn als het huurobject een woning betreft.
De huurder die een woning huurt met achterstallig onderhoud heeft het recht om ondanks de gemaakte afspraak over een lagere huur alsnog te verlangen dat de verhuurder de gebreken verhelpt. Het is een verplichting van de verhuurder het gehuurde in objectieve goede staat ter beschikking te stellen. Het gaat er dan ook niet om wat de individuele verhuurder en huurder van de staat van onderhoud vindt. De rechter zal kijken of de woonruimte naar objectieve maatstaven goed is onderhouden. Ten aanzien van woonruimte heeft de wetgever ervoor gekozen om de bescherming van de huurder tegen slecht onderhouden woningen zwaarder te laten wegen dan de contractvrijheid om afwijkende afspraken te maken. Ook bij panden die voor de sloop zijn bestemd moet een verhuurder goed oppassen. Omdat de rechter uitgaat van een staat van onderhoud naar objectieve maatstaven, kan ook voor een afbraakpand gelden dat dit pand bij verhuur in goede staat van onderhoud moet worden opgeleverd. Dat is natuurlijk meestal niet mogelijk. Het verhuren van slooppanden voor bewoning kan dan ook grote risico’s voor de verhuurder met zich meebrengen.
Gebrek, herstel en en verrekening of aanpassing huur
Het begrip gebrek moet ruimer worden uitgelegd dan we zouden verwachten. Het gaat niet alleen om een slechte staat van onderhoud of materiële beschadigingen of constructiefouten maar op alles wat het huurgenot kan beperken. Denk daarbij ook aan ongedierte, overlast door andere huurders van dezelfde verhuurder of bijvoorbeeld tegenvallende bezoekersaantallen of slechte bereikbaarheid als het gaat om een huurpand in een winkelcentrum.
Uitgangspunt is dat kleine herstellingen door huurder zelf moeten worden verricht. In het Besluit kleine herstellingen is nauwkeurig vastgelegd wat hieronder moet worden verstaan. Te denken valt aan het binnenschilderwerk, het vastzetten van loszittende onderdelen zoals trapleuningen en deurknoppen, het vervangen van elektrische schakelaars en deurbellen, het onderhouden van sloten en kranen en scharnieren et cetera.
Als de huurder een gebrek meldt bij de verhuurder dan is de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen. Als de verhuurder dit nalaat dan heeft de huurder het recht om de verhuurder een sommatie te sturen en een termijn te stellen waarbinnen het gebrek moet worden verholpen. Als de verhuurder dan nog nalatig blijft, kan de huurder het herstel zelf uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur. Met het verrekenen van kosten met de huurprijs of met het opschorten van betaling van de huurprijs moet overigens wel worden opgepast. Als in een procedure blijkt dat de huurder ten onrechte de betaling van de huur heeft opgeschort, bijvoorbeeld omdat komt vast te staan dat het gebrek er niet was of niet ernstig genoeg was, dan loopt de huurder het risico dat de verhuurder de huurovereenkomst kan laten ontbinden wegens wanprestatie. Het niet betalen van de huur wordt dan namelijk als wanprestatie aangemerkt.
De huurder heeft ook de mogelijkheid om bij de kantonrechter verlaging van de huurprijs te vorderen. Al naar gelang de ernst van de vermindering van het huurgenot wordt de huurprijs dan verminderd. Een actie tot vermindering van huurprijs moet volgens de wet wel binnen zes maanden na mededeling van het gebrek aan de verhuurder worden ingesteld.
Gebrek bij winkelruimte en kantoorruimte
Voor winkelruimte en bedrijfsruimte ligt dit anders. Daar hebben partijen wel de vrijheid om van de wettelijke regeling af te wijken. Voor dit type huurovereenkomsten wordt vaak gebruik gemaakt van het ROZ-model. In deze modellen is een uitvoerige gebrekenregeling opgenomen en zijn de rechten en verplichtingen van verhuurder een huurder nauwkeurig vastgelegd. Het is goed erop te wijzen dat de ROZ-modellen zijn opgesteld vanuit het perspectief van de verhuurder. Dit betekent dat meer risico en verantwoordelijkheid bij de huurder wordt neergelegd. Voor huurders is het daarom verstandig de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen goed te lezen zodat vooraf duidelijk is welke verplichtingen worden aangegaan. Voor winkelruimte en de bedrijfsruimte heeft de huurder een vrij zware onderzoeksplicht naar de staat van onderhoud van het gehuurde.
Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwer.nl
